▲ 논산시 홈페이지 화면

논산시장님 전 상서라도 써 올려야 억울한 사정이 풀리는 겁니까.

논산시 지산동에서 관광농원을 운영하는 김보연 대표. 그는 논산시가 부당한 행정으로 자신의 가슴에 대못을 박았다고 울분을 토한다. 무고한 시민을 불법 행위자로 몰아 놓고 해결에는 눈을 감아 버리는 대다수 공무원들의 행태에는 늘 막막하기만 하다.

김 대표에게 지난 10년은 논산시를 상대로 한 다윗과 골리앗의 싸움의 시간으로 정리할만하다. 건축법을 엉터리로 적용해 무고한 건축주를 고발하고 이행강제금까지 부과한 골리앗. 

김 대표는 시의 갑질 행정에 맞서 고발과 이행강제금 부과의 법적 근거에 대해 따져 묻곤 하지만 궤변에 가까운 황당한 답변만을 내놓는 것에 혀를 내두르곤 한다.

논산시 갑질 행정의 자초지종을 짚어보면 이렇다.

김대표는 2012년 건축허가를 받고 논산시 지산동에 일반철골 구조 1층 정자 2동을 건축 하던 중 “건축물 사용승인 이전 용도변경해 사용했다”는 이유로 논산시에 의해 사법당국에 건축법 위반 혐의로 고발돼 벌금 200만원 처벌받고 이행강제금 부과 행정처분도 받는다.

시 건축허가 당시 해당 건축물의 용도로 표기된 것은 제1종 근린생활시설(정자)이다. 여기서 괄호 안에 표기된 정자는 건축법 시행령을 볼 때 용도별 건축물의 종류 어디에도 해당하지 않는 사항이다. 해당 건축물은 일반적으로 보는 조경용 정자와는 다른 제1종 근린생활시설이다. 시가 제1종 근린생활시설로 건축허가한 건축물을 일반적으로 보는 정자와 다르게 건축했냐고 말하는 것은 부당하다.

시가 건축주를 고발 및 이행강제금 부과 처분한 주된 이유로 내세우고 있는 것은 1종근린생활시설(정자)로 건축허가 받은 건축물을 당초 설계와 달리 씽크대, 화장실, 비내력벽을 설치하는 방법으로 사용승인 이전 용도변경해 사용했다는 내용이다.

시가 작성한 현지조사 결과 보고서 등에 따르면 시는 건축 공사 과정에서 인·허가 절차 없이 정자를 주거용으로 무단 용도변경해 건축법 제16조(허가와 신고사항의 변경) 규정을 위반한 것으로 판단하고 건축주 김대표를 고발하고 이행강제금 처분한 것으로 확인된다.

이와 관련해 우선 살펴보면 건축법상 사용승인 이전에는 용도변경이란 규정 자체가 존재하지 않는다. 건축법 제19조에 의하면 용도변경은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하는 것이다. 시가 “건축물 사용승인 이전 용도변경해 사용했다”고 밝히고 있는 것은 건축법상 명백하게 잘못된 표현이다.

건축법 제16조 제1항과 건축법 시행령 제12조 제2항을 종합해 보면 건축주가 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경해 용도변경하려면 허가권자의 허가를 받거나 신고해야 한다. 건축주가 이러한 규정을 어겼다고 인정하더라도 이것은 건축법 제19조 용도변경 위반이 아니라 건축법 제16조 허가와 신고사항의 변경 미이행 위반에 해당한다.

논산시 판단은 근본부터 엉터리다. 당초 건축허가 시 설계와 달리 건축물에 씽크대, 화장실, 비내력벽을 설치한 것을 놓고 제1종근린생활시설(정자)을 주거 목적으로 용도변경한 것으로 판단한 점이 그렇다. 건축법 규정을 살피건대 제1종근린생활시설(정자)에 씽크대, 화장실, 비내력벽을 설치한 것이 주거 목적 용도변경에 해당하지 않는 점이 명확하다.
씽크대, 화장실, 비내력벽을 설치한 것만으로 제1종근린생활시설(정자)이 단독주택, 공동주택 등 주거 목적 용도 건축물로 변경된다고 판단한다는 것 자체가 명백한 잘못이란 지적이 나온다.

국토부 건축법 담당 공무원도 해당 사안은 용도변경에 해당하지 않는다고 해석한다. 논산시 담당자도 씽크대, 화장실, 비내력벽 설치한 것만으로는 용도변경으로 볼 수 없다고 인정한다. 그는 단지, 주거용으로 이용 목적이 있다고 판단해 용도변경 목적이 있다고 본 것이라고 밝히고 있지만 모순투성이 해석이다. 제1종 근린생활시설에 씽크대, 화장실, 비내력벽을 설치했다고 해당 건축물이 주거용으로 바뀔 수 없다는 점은 지극히 당연하다.

시가 당초, 불법 용도변경이라고 판단하고 섣불리 공사중지명령 한 것도 잘못된 행정이다. 건축법에 따르면 해당 사안은 불법 용도변경에 해당하지 않을 뿐만 아니라 설사 설계와 다른 부분이 일부 있더라도 신고하지 않아도 되거나 사용승인 신청 시 일괄신고하면 되는 대상이다. 

시가 고발 당시 용도변경의 근거로 제시한 주거목적 이용은 실제로 행해지지도 않았던 사안이다.

결국 시는 용도변경에 해당하지도 않으며, 사용승인 이전 사용하지도 않은 것을 주관적으로 불법 용도변경으로 판단해 건축주에게 크나 큰 재산과 정신적 피해를 안긴 것이어서 파문 확산을 피하기 어려운 상황이다. 

시가 건축주에게 이행강제금을 부과한 것도 어처구니없는 일이다. 시의 판단대로 건축주가 건축법 제16조(허가와 신고사항의 변경)를 위반했다손 치더라도 해당 위반 행위는 이행강제금 부과 처분 대상 자체가 되지 않는다. 사용승인 이전 건축물에 대해서는 이행강제금 부과 규정이 존재하지 않는다.
건축법 시행령 상 이행강제금의 산정기준을 보면 제16조(허가와 신고사항의 변경) 위반에 대해서는 해당 법조문조차 없다. 다시 말해 건축법 제16조(허가와 신고사항의 변경)를 위반했다고 판단하더라도 이행강제금을 부과하는 것은 명백한 법률 위반 행위다.

사용승인 이전 이행강제금 부과는 부당하다는 법원 판례도 존재한다. 서울행정법원 행정5단독이, 공장 및 수영장 건축 허가를 받은 건축물을 사용승인을 얻지 않은 상황에서 창고시설로 무단 용도변경했다는 이유로 이행강제금을 부과하는 것은 부당하다고 판시한 것도 동일한 맥락이다.